Immobilienrendite verstehen Immobilienrendite berechnen: Brutto- und Nettoanfangsrendite einfach erklärt
Die Immobilienrendite zeigt, welchen laufenden Ertrag eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwirtschaftet. Sie gehört deshalb zu den wichtigsten Kennzahlen bei der ersten Beurteilung einer Immobilieninvestition.
Besonders häufig wird die Bruttorendite verwendet. Sie lässt sich schnell berechnen, berücksichtigt jedoch weder Kaufnebenkosten noch laufende nicht umlagefähige Kosten. Dadurch kann eine Immobilie auf den ersten Blick rentabler erscheinen, als sie tatsächlich ist.
Die Nettoanfangsrendite geht einen Schritt weiter: Sie berücksichtigt zusätzliche Kosten und ermöglicht dadurch eine realistischere Einschätzung der laufenden Ertragskraft.
Bruttorendite einer Immobilie berechnen
Die Bruttorendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie eignet sich besonders für einen schnellen ersten Vergleich verschiedener Immobilien.
Beispielrechnung
Kaufpreis300.000 €
Monatliche Nettokaltmiete1.250 €
Jahresnettokaltmiete15.000 €
1.250 € × 12 = 15.000 € Jahresnettokaltmiete
15.000 € ÷ 300.000 € × 100
Bruttorendite 5,00 % Die Immobilie weist damit zunächst eine Bruttorendite von 5,00 % auf. Für eine schnelle Marktübersicht ist diese Kennzahl hilfreich. Für eine belastbare Investitionsentscheidung reicht sie allein jedoch nicht aus.
Warum 5 % Bruttorendite nicht wirklich 5 % Rendite bedeuten
Die Bruttorendite berücksichtigt lediglich zwei Größen: den Kaufpreis und die Nettokaltmiete. Tatsächlich muss ein Investor jedoch mehr Kapital einsetzen und trägt zusätzliche laufende Kosten.
Für eine realistischere Einschätzung sollten insbesondere folgende Faktoren berücksichtigt werden:
✓ Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler erhöhen das tatsächlich eingesetzte Kapital.
✓ Nicht umlagefähige Kosten Teile der Verwaltung sowie weitere laufende Aufwendungen verbleiben beim Eigentümer.
✓ Instandhaltung und Reparaturen Langfristig müssen Ausgaben für den Erhalt der Immobilie berücksichtigt werden.
✓ Leerstand und Mietausfall Die kalkulierte Jahresmiete steht nicht zwangsläufig in jedem Jahr vollständig zur Verfügung.
Wichtig Eine Bruttorendite von 5,00 % bedeutet nicht, dass der Investor tatsächlich eine laufende Rendite von 5,00 % erzielt. Erst wenn zusätzliche Investitions- und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden, lässt sich die tatsächliche Ertragskraft realistischer einschätzen.
Nettoanfangsrendite berechnen
Die Nettoanfangsrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten sowie laufende, nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten. Damit beschreibt sie die laufende Ertragskraft einer Immobilie wesentlich realistischer.
Ausgangsdaten
Kaufpreis300.000 €
Kaufnebenkosten30.000 €
Gesamtinvestition330.000 €
Jahresnettokaltmiete15.000 €
Nicht umlagefähige Kosten3.000 €
Jährlicher Nettoertrag12.000 €
Berechnung
300.000 € + 30.000 € = 330.000 € Gesamtinvestition
15.000 € − 3.000 € = 12.000 € Nettoertrag
12.000 € ÷ 330.000 € × 100
Nettoanfangsrendite 3,64 % Bruttorendite und Nettoanfangsrendite im direkten Vergleich
Obwohl es sich um exakt dieselbe Immobilie handelt, verändert sich die Rendite deutlich, sobald die zusätzlichen Kosten berücksichtigt werden.
Bruttorendite 5,00 % Berücksichtigt lediglich Kaufpreis und Nettokaltmiete.
→
Nettoanfangsrendite 3,64 % Berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige laufende Kosten.
Ergebnis Aus vermeintlichen 5,00 % Rendite werden in diesem Beispiel nur noch 3,64 % Nettoanfangsrendite. Die Differenz beträgt 1,36 Prozentpunkte. Gerade beim Vergleich verschiedener Immobilien kann dieser Unterschied die Investitionsentscheidung erheblich beeinflussen.
Gleiche Bruttorendite – unterschiedliche Immobilien
Noch deutlicher wird die Schwäche der Bruttorendite, wenn zwei Immobilien auf den ersten Blick exakt dieselbe Rendite aufweisen.
Kaufpreis300.000 €
Jahresnettokaltmiete15.000 €
Bruttorendite5,00 %
Kaufnebenkosten30.000 €
Nicht umlagefähige Kosten2.000 € / Jahr
Nettoanfangsrendite3,94 %
Kaufpreis300.000 €
Jahresnettokaltmiete15.000 €
Bruttorendite5,00 %
Kaufnebenkosten30.000 €
Nicht umlagefähige Kosten4.500 € / Jahr
Nettoanfangsrendite3,18 %
Beide Immobilien haben eine Bruttorendite von 5,00 %. Nach Berücksichtigung der laufenden Kosten erzielt Immobilie A jedoch eine Nettoanfangsrendite von 3,94 %, während Immobilie B lediglich 3,18 % erreicht.
Renditekennzahlen richtig einsetzen Welche Rendite ist wann sinnvoll?
Die Bruttorendite eignet sich für eine schnelle Vorauswahl und einen groben Marktvergleich. Sobald eine Immobilie ernsthaft als Investment infrage kommt, sollte die Nettoanfangsrendite berechnet werden.
Auch sie bildet jedoch nicht die gesamte Investition über die Haltedauer ab. Da sich Mieten, Kosten, Finanzierung und Verkaufspreis verändern können, eignet sich für die langfristige Betrachtung zusätzlich der interne Zinsfuß (IRR).
Faustregel Je konkreter die Investitionsentscheidung wird, desto umfassender sollte die verwendete Renditekennzahl sein.
1 Bruttorendite Schnelle Vorauswahl
2 Nettoanfangsrendite Laufende Ertragskraft
3 IRR Langfristige Gesamtbetrachtung
Immobilie vollständig analysieren
Renditekennzahlen sind ein wichtiger Ausgangspunkt. Für eine vollständige Investitionsentscheidung sollten jedoch zusätzlich Finanzierung, laufende Zahlungsströme, Haltedauer und Verkauf berücksichtigt werden.
Mit der adrima Immobilien-Investitionsanalyse können diese Faktoren gemeinsam betrachtet und verschiedene Finanzierungsvarianten miteinander verglichen werden.
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