Immobilieninvestitionen bewerten Nettobarwert bei Immobilien berechnen: NPV einfach erklärt
Der Nettobarwert – auch Net Present Value (NPV) oder Kapitalwert genannt – zeigt, welchen heutigen Mehrwert eine Immobilieninvestition gegenüber einer geforderten Mindestverzinsung erzeugt.
Anders als einfache Renditekennzahlen berücksichtigt der NPV, wann Ein- und Auszahlungen entstehen. Zukünftige Mieterträge und Verkaufserlöse sind heute weniger wert als Zahlungen, die unmittelbar zur Verfügung stehen. Deshalb werden zukünftige Cashflows auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst.
Das Ergebnis wird in Euro angegeben: Ein positiver NPV spricht unter den getroffenen Annahmen für einen zusätzlichen Wertbeitrag, ein negativer NPV dagegen dafür, dass die geforderte Mindestverzinsung nicht erreicht wird.
Was sagt der Nettobarwert aus?
Bei einer Immobilieninvestition entstehen Zahlungsströme über viele Jahre. Dazu gehören beispielsweise laufende Netto-Mieterträge, Instandhaltungskosten und ein möglicher Verkaufserlös am Ende der Haltedauer.
Der NPV überführt diese zukünftigen Zahlungsströme in einen heutigen Wert. Dafür wird jeder zukünftige Cashflow mit einem Diskontierungszinssatz abgezinst.
✓ Anfangsinvestition Kaufpreis und weitere unmittelbar investierte Mittel bilden den Ausgangspunkt der Berechnung.
✓ Laufende Cashflows Mieterträge abzüglich laufender Auszahlungen werden periodengerecht berücksichtigt.
✓ Verkaufserlös Auch der erwartete Erlös am Ende der Haltedauer wird auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst.
✓ Mindestverzinsung Der Diskontierungszins beschreibt die Rendite, die der Investor mindestens erwartet.
Formel für den Nettobarwert
Der NPV entspricht der Summe aller abgezinsten zukünftigen Netto-Cashflows abzüglich der anfänglichen Investitionsausgabe.
CFtCashflow in Jahr t
rDiskontierungszinssatz
tJahr der Zahlung
I0Anfangsinvestition
Grundidee Je weiter eine Zahlung in der Zukunft liegt, desto geringer ist ihr heutiger Wert. Genau dieser Zeitwert des Geldes unterscheidet den NPV von einfachen statischen Renditekennzahlen.
Beispiel: Nettobarwert einer Immobilieninvestition berechnen
Angenommen, eine Immobilie erfordert einschließlich Kaufnebenkosten eine anfängliche Investition von 330.000 €. Über zehn Jahre wird ein jährlicher Netto-Cashflow von 18.000 € erwartet. Am Ende des zehnten Jahres wird die Immobilie für 400.000 € verkauft.
Als geforderte Mindestverzinsung wird ein Diskontierungszins von 5 % angenommen.
Ausgangsdaten
Anfangsinvestition330.000 €
Jährlicher Netto-Cashflow18.000 €
Haltedauer10 Jahre
Verkaufserlös in Jahr 10400.000 €
Diskontierungszins5,00 %
Berechnung
Barwert der jährlichen Cashflows = 138.991 €
Barwert des Verkaufserlöses = 245.565 €
Summe der Barwerte = 384.557 €
384.557 € − 330.000 €
Nettobarwert +54.557 € Interpretation Der NPV beträgt rund +54.557 €. Unter den angenommenen Zahlungsströmen und bei einer geforderten Verzinsung von 5 % erzeugt die Investition damit einen positiven zusätzlichen Kapitalwert.
Wie wird der Nettobarwert interpretiert?
Die Höhe des Nettobarwerts zeigt nicht nur, ob eine Investition die geforderte Mindestverzinsung erreicht, sondern auch, welchen zusätzlichen Wertbeitrag sie unter den verwendeten Annahmen erzeugt.
+ NPV > 0 Die geforderte Mindestverzinsung wird übertroffen.
0 NPV = 0 Die Investition erreicht genau die geforderte Verzinsung.
− NPV < 0 Die geforderte Mindestverzinsung wird nicht erreicht.
Warum der Diskontierungszins den NPV so stark verändert
Der Nettobarwert hängt wesentlich davon ab, welche Mindestverzinsung der Investor verlangt. Je höher der Diskontierungszinssatz, desto geringer ist der heutige Wert zukünftiger Cashflows.
Für dieselbe Beispielimmobilie verändert sich der Kapitalwert deshalb deutlich:
Diskontierungszins 4 %NPV ≈ +86.222 €
Diskontierungszins 5 %NPV ≈ +54.557 €
Diskontierungszins 6 %NPV ≈ +25.839 €
Diskontierungszins 7 %NPV ≈ −236 €
Diskontierungszins 8 %NPV ≈ −23.941 €
Aussage Je höher die geforderte Mindestverzinsung, desto niedriger fällt der Nettobarwert aus. In diesem Beispiel liegt der Zinssatz, bei dem der NPV ungefähr null erreicht, bei rund 7 %. Genau an diesem Punkt liegt näherungsweise der interne Zinsfuß der Investition.
Nettobarwert oder IRR – was ist der Unterschied?
Beide Kennzahlen beruhen auf denselben Zahlungsströmen, beantworten jedoch unterschiedliche Fragen.
Nettobarwert € Zeigt den absoluten Wertbeitrag einer Investition bei einer vorgegebenen Mindestverzinsung.
↔
Interner Zinsfuß % Zeigt die Verzinsung, bei der der Nettobarwert der Investition genau null beträgt.
Merksatz NPV misst Wert in Euro. IRR misst Verzinsung in Prozent.
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Der NPV hängt von den erwarteten Zahlungsströmen, der Haltedauer, dem Verkaufserlös und der geforderten Mindestverzinsung ab.
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